دانشگاه آزاد اسلامي
واحد قم
دانشکده: علوم انساني، گروه حقوق
پايان‌نامه‌ براي دريافت درجه کارشناسي ارشد در رشته حقوق
گرايش: جزا و جرم‌شناسي
عنوان:
نقش کاداستر در پيشگيري از جرايم ثبتي
استاد راهنما:
دکتر غلامرضا پيوندي
نگارش:
مريم آستينه
زمستان 1394

سپاسگزاري
حال که در پايان نگارش رساله خويش مي باشم برخود فرض ميدانم تا از همکاري ها و راهنمايي هاي استاد گرانقدرم جناب آقاي دکتر غلامرضا پيوندي به عنوان استاد راهنما و جناب آقاي دکتر مرتضي يوسفي مدير محترم گروه و نيز تمامي هيأت داوران همچنين همکاران گرانقدر در اداره کل ثبت اسناد و املاک استان قم بويژه مسولين واحد کاداستر آن صميمانه تشکر و سپاسگذاري نمايم. اميدوارم در سايه سار نظام اسلامي شاهد رشد، تعالي و توفيقات روز افزون اين عزيزان باشم.

تقديم به
اين رساله را تقديم مي‌کنم به جامعه حقوقي کشور اسلامي‌ام ايران، خاصه جامعه حقوق ثبتي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به ويژه اداره کل ثبت اسناد و املاک استان قم، باشد تا نتايجش ياري‌گر ايشان در انجام هرچه بهتر و دقيق‌تر مسئوليت‌هاي محوله گردد.

فهرست مطالب

چکيده1
مقدمه2
الف) بيان مسئله2
ب) ضرورت تحقيق3
ج) سؤالات تحقيق3
د) فرضيه تحقيق4
ه‍ ) پيشينه تحقيق4
و) اهداف تحقيق5
ز) روش تحقيق5
ح) محدوديت‌ها و موانع تحقيق5
ط) سازماندهي تحقيق6
فصل اول: مفاهيم، پيشينه و عوامل زمينه‌ساز جرايم ثبتي7
مبحث اول: مفاهيم8
گفتار اول: کاداستر8
الف) تعاريف کاداستر8
1. مفهوم فني10
2. مفهوم حقوقي11
1ـ2. مفهوم محدود کاداستر12
2ـ2. مفهوم گسترده (موسع) کاداستر12
ب) مفاهيم مشابه و مرتبط با کاداستر13
1. مفاهيم مشابه (زيرمجموعه)13
1ـ1. نقشه13
2ـ1. لايه‌هاي کاداستر14
3ـ1. عمليات کاداستر14
2 ـ مفاهيم مرتبط15
1ـ2. زمين15
2ـ2. قطعه زمين15
3ـ2. سيستم اطلاعات جغرافيايي15
4ـ2. سيستم اطلاعات زميني16
گفتار دوم: جرايم ثبتي16
الف) مفهوم شناسي جرم‌هاي ثبتي17
1. تعريف جرم ثبتي17
2. تفاوت جرايم ثبتي و تخلفات ثبتي18
3. ويژگي هاي جرايم ثبتي18
ب) انواع جرايم ثبتي19
1. جرايم ثبتي خاص19
2. جرايم ثبتي در حکم جعل، خيانت در امانت و کلاهبرداري20
1ـ2. جرايم ثبتي در حکم جعل20
2ـ2. جرايم ثبتي در حکم خيانت در امانت20
3ـ2. جرايم ثبتي در حکم کلاهبرداري20
گفتار سوم: پيشگيري از جرم21
الف) معنا و مفهوم پيشگيري21
ب) مفهوم پيشگيري از جرم21
ج) انواع پيشگيري از جرم22
1. پيشگيري کيفري22
2. پيشگيري غيرکيفري23
1ـ2. پيشگيري اجتماعي23
2ـ2. پيشگيري وضعي23
3. پيشگيري ابتدايي24
4. پيشگيري ثانويه25
5. پيشگيري ثالث25
مبحث دوم: تاريخچه کاداستر25
مبحث سوم: عوامل زمينه ساز ارتکاب جرايم ثبتي27
گفتار اول: عوامل جرم زاي ثبتي در قلمرو قانوني27
الف) فقدان تعريف دقيق از جرم ثبتي28
ب) نارسايي سيستم مجازات جرايم ثبتي28
گفتار دوم: عوامل جرم زاي ثبتي در قلمرو قضايي29
الف) تعدد مراجع رسيدگي کننده30
ب) صدور بي روية بخشنامه‌هاي ثبتي33
گفتار سوم: عوامل جرم زاي ثبتي در قلمرو اجرايي34
الف) عدم وجود نظام جامع ثبت اسناد و املاک34
ب) کمبود منابع انساني و مالي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور35
ج) عدم نظارت دقيق بر عملکرد مجريان امور ثبتي36
د) فقدان رويکردي مستقل در قبال جرمهاي ثبتي38
ه‍ ) ضعف آموزش و پژوهش در سطح سازمان ثبت39
فصل دوم: جرايم ثبتي خاص و جرايم ثبتي در حکم جعل و نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از آنها40
مبحث اول: جرايم ثبتي اسناد و املاک خاصّ41
گفتار اول: مفلس قلمداد نمودن خود به منظور فرار از اداي حق ديگري41
الف) ارکان جرم43
ب) نقش کاداستر در پيشگيري از جرم مذکور45
گفتار دوم: تعهد يا معامله معارض46
الف) ارکان‌ جرم47
ب) نقش اجراي طرح کاداستر در پيشگيري از اين جرم56
گفتار سوم: امتناع سردفتر يا‌ دفتريار‌ کفيل معذور از خدمت از تحويل مدارک58
الف) ارکان جرم59
ب) اثر اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم61
گفتار چهارم: انجام معامله نسبت به ملکي که سند مالکيت‌ معارض‌ دارد61
الف) ارکان جرم62
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم63
مبحث دوم: جـرايم ثـبتي “اسـناد و املاک” در حکم جعل64
گفتار اول: مفهوم جعل64
گفتار دوم: جعل و تزوير‌ در اسناد رسمي (ويژه مستخدمين و اجـزاي ثـبت اسـناد و امـلاک و صـاحبان دفاتر اسناد رسمي)66
الف) ارکان جرم69
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم80
گفتار سوم: تصديقات خلاف واقع مـستخدمين و اجـزاي ثبت اسناد و املاک80
الف) ارکان جرم82
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم84
فصل سوم: جرايم ثبتي در حکم خيانت در امانت و کلاهبرداري و نقش کاداستر در پيشگيري از اين جرايم85
مبحث اول: جرم ثبتي در حکم خيانت در امانت86
گفتار اول: تباني کردن متولي يا نماينده اوقاف با متقاضيان ثبت املاک وقف و حـبس و ثـلث‌ باقي86
گفتار دوم: ارکان جرم87
گفتار سوم: نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم89
مبحث دوم : جرايم ثبتي در حکم کلاهبرداري89
گفتار اول : تقاضاي ثبت ملک غير و خود را من غير حق مالک جلوه دادن90
الف) ارکان جرم92
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم94
گفتار دوم: تقاضاي ثبت ملک غير به عنوان مالکيت، با وجود امين بودن شخص نسبت به ملک95
الف) ارکان جرم95
1. رکن قانوني95
2. رکن مادي96
3. رکن معنوي97
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم97
گفتار سوم : خيانت يا تباني نمودن امين ملک با‌ شخص‌ ديـگر‌ و بـه ثـبت رسيدن ملک مورد امانت به نام شخص ديگر98
الف) ارکان‌ جرم99
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم100
گفتار چهارم: متصرف قلمداد نمودن خود نسبت به ملک‌ ديگري‌ من‌ غـير حقّ و دادن تـقاضاي ثـبت در اين خصوص101
الف) ارکان جرم103
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم104
گفتار پنجم: امتناع از ردّ حق به ذي حق‌ و تصديق‌ ننمودن حق وي در معاملات با حـق استرداد105
الف) ارکان جرم107
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم109
گفتار ششم : عدم انعکاس حقوق اشخاص حقيقي‌ يا‌ حقوقي‌ نـسبت بـه تـمام يا قسمتي از املاک و اسناد از بين رفته به‌ علت جنگ يا حوادث غير مترقبه در تقاضانامه شـخص متقاضي109
الف) ارکان جرم111
ب) نقش اجراي طرح جامع کاداستر در پيشگيري از اين جرم112
نتيجه‌گيري113
منابع و مآخذ116
الف) کتاب‌ها116
ب) پايان‌نامه‌ها و مقاله‌ها118
Abstract121

چکيده
در يک نظام اجتماعي و حقوقي مطلوب هميشه پيشگيري از وقوع جرم نسبت به برخوردهاي کيفري پس از وقوع آن، از اهميت بالاتري برخوردار است، و هرچه اهميت و آثار و تبعات ارتکاب جرمي بيشتر باشد به تناسب اهميت پيشگيري از آن جرم نيز افزايش مي يابد، از جمله جرايم پراهميت و داراي آثار منفي عديده در حوزه هاي مختلف، اقتصادي، اجتماعي و… جرايم ثبتي مي باشد. ما در اين رساله تلاش نموده ايم با مفهوم کاداستر در ابعاد مختلف آن و هم چنين مفاهيم مشابه و مرتبط با کاداستر و نيز روند اجراي آن و تاريخچه کاداستر در جهان و ايران آشنا شويم و با بررسي جرايم ثبتي و عوامل زمينه ساز اين جرايم به تحليل و ارزيابي نقش کاداستر در پيشگيري از اين جرايم بپردازيم لذا در اين پژوهش با کاداستر، جرايم ثبتي خاص،جرايم ثبتي در حکم جعل و خيانت در امانت و کلاهبرداري انواع و ارکان هر نوع از آن و نقش کاداستر در پيشگيري از آنها آشنا خواهيم شد.
کليد واژه: کاداستر، جرايم ثبتي، پيشگيري.

مقدمه
الف) بيان مسئله
بي ترديد اقدام پيشگيرانه از وقوع جرم، بزهکاري و انحراف و گمراهي، از سياست‌ها و اصول قضائي اسلام محسوب مي‌شود، اين فرآيند پيشگيرانه از جرم مجموعه‌اي از اقدامات کيفري و غير کيفري در حوزه‌هاي تقنيني، اجتماعي، فرهنگي اقتصادي و سياسي را در بر مي‌گيرد.
فعل يا ترک فعل مجرمانه‌اي است که در جريان عمليات ثبتي و يا پس از آن، با نقض قوانين و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب مي‌يابد، تحت عنوان جرايم ثبتي قرار مي‌گيرند. اين جرايم، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاري که به بار مي‌آورند، جرايم پر اهميتي بحساب مي‌آيند. جرايم ثبتي به عنوان گونه‌اي از جرم‌هاي اقتصادي، پديده‌اي نو ظهور در سطح ملي و جهاني به شمار مي‌آيند که در واقع مانع رشد و توسعه جوامع انساني و سلامت روابط اجتماعي و قضايي مي‌باشند. در جرايم ثبتي نيز، همانند هر جرم ديگري، اقدامات پيشگيرانه، موثرتر و کم هزينه‌تر از اقدامات سرکوبگرايانه و کيفري است. لذا در راستاي کاهش يا ريشه کن نمودن اين عوامل بايد تدابيري انديشيده شود که طرح جامع کاداستر از جمله اين تدابير است، در حقيقت کاداستر به نظامي اطلاق مي‌شود که هدف از آن تعيين محدوده‌هاي مالکيتي به همراه اطلاعات حقوقي مرتبط با هر ملک مي‌باشد. حال اين سؤال مطرح است که اجراي طرح جامع کاداستر چه تأثيري بر پيشگيري از جرايم ثبتي خواهد داشت؟ مشخصا در ارتکاب کدايم يک از جرايم ثبتي نقش پيشگيرانه مثبت دارد؟ در کدام اثر منفي گذارد؟ و نسبت به کدام بي تأثير است؟ آيا جهت پيشگيري کامل از جرايم ثبتي اتخاذ تدابير پيشگيرانه ديگري نيز علاوه بر اجراي طرح جامع کاداستر لازم است؟ و نهايتا ملزومات تقنيني و اجرايي تأثيرگذاري هرچه بيشتر اجراي اين طرح در پيشگيري از جرايم ثبتي چيست؟
رسيدن به پاسخ پرسشهاي فوق ابتدائا مستلزم تعريف دقيق و کاملي از مفهوم کاداستر، چيستي و چگونگي آن و همچنين بيان تعريف جرم ثبتي و شناخت انواع آن است و سپس نيازمند بررسي و تبيين دقيق تأثير اجراي طرح مذکور در پيشگيري از انواع جرايم ثبتي و تطبيق نتايج حاصله از اجراي طرح با فرآيند ارتکاب مورد به مورد جرم‌هاي ثبتي خواهد بود بصورتي که بتوان مشخص نمود بر کدام نوع از اين جرايم چه تأثيري دارد، سپس برآيند مجموع تأثيرات بايستي سنجيده شده و منفي يا مثبت بودن آن محرز گردد که در اين رساله به آن خواهيم پرداخت.
ب) ضرورت تحقيق
از آنجا که جرايم ثبتي ذيل جرايم اقتصادي دسته بندي مي‌شوند و اين جرايم چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاري که به بار مي‌آورند، جرايم پر اهميتي بحساب مي‌آيند لذا شناخت تأثير قوانين و عملکردها در پيشگيري از آنها از اهميت و ضرورت بسزايي برخوردار است ما نيز با شناخت اين ضرورت و براي برداشتن گامي در راستاي اين مهم ميخواهيم در اين رساله به اهداف ذيل جامه عمل بپوشانيم:
(1) شناخت دقيق و کامل تأثيرات اجري طرح جامع کاداستر در حوزه جرايم ثبتي.
(2) تشخيص و تميز جرايم ثبتي‌اي که زمينه ارتکاب آنها مشخصا، فقط با اجراي طرح جامع کاداستر از بين خواهد رفت و جرايمي که علاوه بر اجراي طرح کاداستر نياز به اتخاذ تدابير پيشگيرانه ديگر دارند و نيز جرايم ثبتي‌اي که اجراي طرح مذکور تأثيري در زمينه ارتکاب آنها ندارد.
(3) شناخت ضعف‌ها و نواقص طرح مذکور در حوزه تقنين و اجرا به منظور کارآمدي هرچه بيشتر آن در پيشگيري از جرايم ثبتي و ارائه پيشنهادات لازم جهت اصلاح قانون و نحوه اجرا.
ج) سؤالات تحقيق
سؤال اصلي:
طرح جامع کاداستر چگونه و چه تأثيري در پيشگيري از جرايم ثبتي دارد؟
سؤالات فرعي:
1. اجراي طرح جامع کاداستر درپيشگيري کدام يک از جرايم ثبتي اثر مثبت و در کدام اثر منفي دارد و در کدام بلا اثر است؟
2. ملزومات تقنيني و اجرايي جهت تأثير گذاري هرچه بهتر طرح مذکور در پيشگيري از جرايم ثبتي کدامند؟
3- آيا جهت پيشگيري کامل از جرايم ثبتي اتخاذ تدابير پيشگيرانه ديگري نيز علاوه بر اجراي طرح جامع کاداستر لازم است؟
د) فرضيه تحقيق
اجراي طرح جامع کاداستر با کاهش جرايم ثبتي ارتباط مستقيم داردو مي‌تواند در موضوع استعلامات ثبتي، با شفاف سازي نقل و انتقالات معاملات رسمي و تثبيت حدود و اطلاعات مالکيت ها و صدور سند مالکيت کاداستري در قالب طرح کاداستر و غير قابل جعل بودن آن ٍاختلافات و ارتکاب جرايم ثبتي را تا ميزان زيادي کاهش دهد.
اجراي طرح جامع کاداستر مستقلا زمينه ارتکاب برخي از جرايم ثبتي را به طور کامل از بين مي‌برد و در عين حال نسبت به برخي از جرايم ثبتي بي اثر است.
جهت تاثير گذاري هرچه بهتر طرح مذکور مبتني است که قانون ثبت نيز بايد منطبق با طرح جامع کاداستر تغيير و اصلاح گردد.
جهت پيشگيري کامل از جرايم ثبتي اتخاذ تدابير پيشگيرانه ديگري نيز علاوه بر اجراي طرح جامع کاداستر لازم است و يکي از اين تدابير اثر انگشت الکترونيکي در دفاتر اسناد رسمي است که به تازگي در اين دفاتر راه اندازي شده است .
ه‍ ) پيشينه تحقيق
طبق تحقيقات حقير در کشور ما تا کنون هم در زمينه جرايم ثبتي و هم در زمينه چيستي و چگونگي انواع کاداستر و نيز در خصوص مفاهيم و روشهاي پيشگيري از جرم تحقيقاتي انجام شده است که چند نمونه از آنها عبارتند از:
1 ـ رضا پناه، محسن، 1392، نقد و بررسي جرايم ثبتي
2 ـ شهري، غلامرضا، 1379، حقوق ثبت اسناد و املاک
3ـ براتي حسين آبادي، زهرا، 1389، پايان نامه‌اي تحت عنوان ارتباط تکنولوزي با ارتکاب جرايم ثبتي، چالش
4ـ علومي، محمد صادق، 1390، پايان نامه‌اي تحت عنوان نقش کاداستر در اثبات و احراز مالکيت
5ـ جليلي، معصومه، 1382، مقاله‌اي با عنوان مفهوم کاداستر در حقوق ثبت و مطالعه و بررسي تطبيقي آثار آن
لکن با تحقيقاتي که انجام داده ام مشخص گرديد در اين زمينه تا کنون تحقيق مستقل و جامعي چه در سطح دانشگاهي و چه در سطح اداري و فني صورت نگرفته است.
و) اهداف تحقيق
مهم‌ترين اهداف اجراي اين تحقيق بدين شرح است:
1 ـ شناخت دقيق و کامل تأثيرات اجري طرح جامع کاداستر در حوزه جرايم ثبتي
2 ـ تشخيص و تميز جرايم ثبتي‌اي که زمينه ارتکاب آنها مشخصا، فقط با اجراي طرح جامع کاداستر از بين خواهد رفت و جرايمي که علاوه بر اجراي طرح کاداستر نياز به اتخاذ تدابير پيشگيرانه ديگر دارند و نيز جرايم ثبتي‌اي که اجراي طرح مذکور تأثيري در زمينه ارتکاب آنها ندارد.
3 ـ شناخت ضعف‌ها و نواقص طرح مذکور در حوزه تقنين و اجرا به منظور کارآمدي هرچه بيشتر آن در پيشگيري از جرايم ثبتي و ارائه پيشنهادات لازم جهت اصلاح قانون و نحوه اجرا
ز) روش تحقيق
نوع تحقيق حاضر بر اساس هدف کاربردي است زيرا نتايج حاصل از آن مي‌تواند در رفع نيازها و ابهامات موجود در خصوص نقش اجراي طرح کاداستر در پيشگيري از جرايم ثبتي مورد استفاده قرار گيرد و براساس روش تجزيه و تحليل داده‌ها نيز مبتني بر روش توصيفي ـ تحليلي است چرا که در اين تحقيق به سؤالات “چيست و چگونه هست” پاسخ داده شده به گونه‌اي که با توصيف مفاهيم مربوطه و تحليل قوانين و مقررات جرايم ثبتي و قانون طرح جامع کاداستر و نتايج حاصل ازاجراي آن و استفاده از روش‌هاي استدلالي در تطبيق اين نتايج با شرايط ارتکاب جرايم مذکور به شرح و بررسي تأثيرات پيشگيرانه اجراي طرح کاداستر در جرايم ثبتي خواهيم پرداخت.
روش جمع آورري اطلاعات نيز مبتني بر مطالعات کتابخانه‌اي بوده و در اين روش منابع موجود مورد بررسي قرارگرفته و سپس مورد استناد واقع شده اند.
ح) محدوديت‌ها و موانع تحقيق
1 ـ کمبود منابع و در واقع از آنجايي که قانون جامع کاداستر به تازگي به تصويب رسيده در بسياري از موارد با نبود منابع مرتبط به روز و مفيد و منطبق با قانون جديد روبرو بوديم و محدود منابع موجود نيز مربوط به قوانين مرتبط قبلي بوده که با تصويب قانون جديد نسخ گرديده.
2 ـ قانون جديد التصويب طرح جامع کاداستر به تازگي به اجرا در آمده است ولي تاکنون نتايج و آمار ملموسي در دست نمي باشد.
ط) سازماندهي تحقيق
اين تحقيق داراي يک مقدمه و سه فصل است که فصل اول به بيان مفاهيم مورد نياز و ضروري در تحقيق پرداخته شده است. از جمله اين مفاهيم کاداستر، انواع کاداستر و مفاهيم مرتبط با آن، جرايم ثبتي، تفاوت اين جرايم با تخلفات ثبتي، انواع جرايم ثبتي، عوامل آن، مفهوم پيشگيري، انواع پيشگيري و… است. در فصل دوم جرايم ثبتي خاص و جرايم ثبتي در حکم جعل و ارکان جرمهاي مذکور وتأثير کاداستر درپيشگيري ازآنها را مورد تحليل وبررسي قرار گرفته است و در فصل سوم نيز جرايم ثبتي در حکم خيانت در امانت و جرايم ثبتي در حکم کلاهبرداري و تأثير کاداستر در پيشگيري از اين جرايم را تحليل و بررسي نموده ودر پايان با نتيجه گيري وچند پيشنهاد و ذکر منابع و مآخذ و نگارش چکيده انگليسي به رساله خويش پايان داده ام.

فصل اول: مفاهيم، تاريخچه و عوامل زمينه‌ساز جرايم ثبتي

در ابتدا و در فصل نخستين به بررسي مفاهيم اصلي و فرعي کاداستر و جرايم ثبتي و انواع و علل آن به شرح ذيل مي‌پردازيم:
مبحث اول: مفاهيم
در ذيل مفاهيم اصلي مرتبط با بحث را در سه گفتار باموضوع هاي کاداستر ، جرايم ثبتي و پيشگيري از جرم تبيين مي نماييم.
گفتار اول: کاداسترومفاهيم مشابه ومرتبط با آن
در بيان مفهوم کاداستر ابتدا تعاريف مختلف از کاداستر و سپس مفاهيم مشابه و مرتبط به آن، بدين شرح بررسي مي شود.
الف) تعاريف کاداستر
کلمه کاداستر از کلمه يوناني Katastichon به معني “دفترچه يادداشت” گرفته شده است، اين واژه در طول زمان در زبان لاتين به “Capitastrum” تغيير يافته است و يوناني‌ها و رومي‌ها آن را براي تعيين محدوده زمين‌ها و ميزان اخذ ماليات به کار مي‌بردند. در قرن هجدهم در کشورهاي صنعتي، همپاي تحولات اقتصادي و اجتماعي، نحوه استفاده از زمين (کاربري زمين) و تعيين مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدريج به روش‌ها و تکنيک‌هاي دقيق‌تري براي ثبت مشخصات زمين و مالکيت آن به کار گرفته شد1، که تحت عنوان کاداستر معروف گرديد.2 در واقع، کاداستر تاييد جغرافيايي نظام ثبت مالکيت زمين است. هدف کاداستر بايد تضمين آن باشد که قطعات در رابطه جغرافيايي صحيح باهم نشان داده شوند و مرزهايشان به طور صحيح و به گونه‌اي که موثر در رسيدن به اهداف ثبت مالکيت زمين باشد، تعيين شوند. بنابراين استفاده از کاداستر دستيابي به يک نظام اطلاعاتي را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم مي‌کند: يک قسم، نقشه‌هاي جغرافيايي که نشان دهنده سايز و موقعيت همه قطعات زمين هستند و قسم ديگر متن ثبت شده‌اي که شامل وضعيت حقوقي هر قطعه زمين مي‌باشد. ثبت زمين و کاداستر ارتباط قوي‌اي باهم دارند و مي‌توانند مکمل هم باشند. اين ارتباط به اندازه‌اي است که برخي ترکيب نظام عيني و کاداستر را سبب ايجاد يک نظام جديد ثبت املاک دانسته‌اند و از آن با نام‌هاي مختلفي چون “نظام جامع ثبت زمين3” “نظام کاداستر4” ، “نظام مديريت زمين5” يادکرده اند.
به نظر مي‌رسد يادکردن از کاداستر به عنوان يک نظام جامع ثبت زمين و يا مديريت آن چندان صحيح نيست. چه آن که کاداستر صرفا يکي از ابزارهايي است که در نظام ثبت عيني براي رسيدن به اهدافش کاربرد دارد.6
در کتاب “مبسوط در ترمينولوژي حقوق” اثر دکتر مـحمد جعفر جعفري لنگرودي ذيل “کاداستر” چنين آمده است:
1 ـ مجموعه دفاتر‌ و اسنادي که دلالت بر مساحت اراضي زراعي و غير زراعي واملاک و نقشه و حدود تفصيلي آن‌ها در مناطق مختلف کشور کند و هدف آن‌ها تعيين نمايد.
2 ـ ماليات‌هاي اراضي بر ارزش و منافع آن‌ها و ثبت صحيح املاک و حذف تعارض اسناد مالکيت است.
3 ـ نفس اقدام‌ راجع به کارهاي مربوط به امور را گويند. اعراب آن را کاداستر (ارقة بر وزن غرفه) گويند.
معني واژه کاداستر بـراي عـامه مردم ايران نامأنوس و ناآشنا است و متأسفانه بسياري از افراد تحصيل‌ کرده‌ و حتي بعضي مسؤولان نيز اطلاع‌ دقيق‌ از‌ معني و مفهوم اين واژه ندارند. ولي با توجه به اهميت و نقش مستقيم کاداستر در زندگي فـردي و اقـتصادي واجتماعي جامعه لازم‌ است‌ آحاد‌ مردم و متصديان امور با مفهوم کاداستر و اهميت‌ آن در تثبيت موقعيت املاک و ارتباط جغرافيايي املاک با يکديگر آشنايي لازم را داشته باشند. دراين مختصر، سعي شده تعريفي از‌ کاداستر‌ و نيز رونـد اجـراي آن و تـاريخچه کاداستر درجهان و ايران‌ و نهايتا تأثير آن در رفـع اخـتلافات و دعاوي ملکي بيان شود.
در ماده يک آيين‌نامه حدود و وظايف و تشکيلات‌ کاداستر‌ مصوب 15 ديـ‌ماه 1379درخـصوص تـعريف نقشه کاداستر آمده؛ به مجموعه عمليات فني، مهندسي، مميزي، ثبتي و حقوقي در مورد‌ املاکي‌ اطلاق مـي‌شود کـه جريان ثبتي آن خاتمه يافته اعم از اين که دردفتر‌ املاک‌ ثبت‌ شده يا نشده باشد به جـهت آنـ‌که مـحدوده و موقعيت املاک را مشخص نمايد و ارتباط‌ جغرافيايي‌ آن‌ها را با يکديگر نشان دهد و به مـنظور ثـبت مـالکيت و تسهيل در‌ حل‌ و فصل دعاوي ملکي و ثبت املاک و ساير موارد مربوط به املاک اجرا گردد.
از نـظر‌ فـدراسيون‌ بـين المللي نقشه‌برداري (GIF) کاداستر را مي‌توان فهرست مرتب‌شده‌اي از اطلاعات قطعات زمين‌ در‌ داخل مرز جغرافيايي يک کشور يا يـک مـنطقه دانست که با نقشه‌برداري از حدود و قطعات شروع‌ مي‌گردد‌ و سپس ساير مشخصات موردنياز مانند حـقوق مـلکي، کاربردي، اندازه و ارزش بـه نقشه‌ بزرگ‌ مقياس قطعات ضميمه شده و به‌طور رسمي به‌ ثبت‌ مي‌رسد.
لکن بند اول از ماده يک قانون جامع کاداستر کشور مصوب 12/11/1393 مجلس شوراي اسلامي، کاداستر يا همان حدنگار را بدين صورت تعريف مي‌نمايد: ” حدنگار (کاداستر): فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمين است که مشخصه‌هاي زمين مانند اندازه، کاربري، مشخصات رقومي، ثبتي و يا حقوقي به نقشه بزرگ مقياس اضافه شده است. ”
علاوه بر تعاريف فوق بايد يادآور شد که حدنگاري يا همان کاداستر از يک سو مفهوم فني دارد و از سوي ديگر مفهوم حقوقي. مفهوم حقوقي نيز از تعاريف محدود يا وسيع برخوردار است که در ذيل به آنها پرداخته مي‌شود.
1. مفهوم فني
منظور از مفهوم فني نقشه کاداستر، در نظر گرفتن اطلاعات زميني و جغرافيايي نقشه کاداستر مي‌باشد. با اين رويکرد نقشه کاداستر عبارت از اطلاعات هندسي و توصيفي ملک از قبيل موقعيت جغرافيايي ملک (جي پي اس)، حدود اربعه و حدود هندسي آن در مقياس بزرگ نقشه اي، اعم از ديجيتال و تحريري، مي‌باشد. ارائه مقياس بزرگ از اطلاعات جغرافيايي و اطلاعات سرزميني ضمن تضمين صحت و سرعت استفاده از نقشه‌هاي کاداستري باعث فراهم آوردن امکان بهره برداري‌هاي حقوقي (ازقبيل اخذ ماليات از اراضي و املاک)، اقتصادي و سياسي را بوجود خواهد آورد. اطلاعات هندسي از يک فرآيند نقشه‌اي و مکاني (جغرافيايي) با کمک علوم زميني و علوم نقشه برداري بهره مي‌برد که عمليات آن در ماده 13 آيين نامه اجرايي ماده 156 قانون ثبت چنين تشريح شده بود7:
“عمليات کاداستر بطور خلاصه شامل عکسبرداري هوايي، تبديل رقومي عکس‌ها و عمليات زميني نقشه برداري و ويرايش و تکميل زميني، اضافه کردن اطلاعات زميني، ترسيم نقشه، کنترل نهايي و راه اندازي سيستم بانک اطلاعات سرزمين است. ”
اطلاعات توصيفي دارايي‌هاي غير منقول نيز شامل مشخصات ملک، اطلاعات ملک، اطلاعات مالک، اطلاعات تحديد حدود، اطلاعات انتقالات و اطلاعات سند مالکيت مي‌شود.8
لازم به ذکر است که به دليل غلبه رقومي (ديجيتالي) بودن ترسيم نقشه‌هاي کاداستري علاوه بر مشخصه‌هاي هندسي، جغرافيايي و مکاني ملک، اطلاعات توصيفي ملک نيز، به صورت بهنگام و آنلاين، و توسط عمليات کامپيوتري به آن اضافه مي‌شود. (مطابق ماده 5، 6 و7 قانون جامع کاداستر مصوب 1393) بنابراين وجه مميزه اين نوع نقشه‌هاي ملکي در قياس با نقشه‌هاي سنتي و مشابه، ديجيتالي بودن و مقياس بزرگ آن مي‌باشد که باعث اعتماد به اطلاعات هندسي و توصيفي نقشه و سرعت انتقال اطلاعات است.
2. مفهوم حقوقي
همانگونه که بيان شد کاداستر يا حدنگار به لحاظ حقوقي عبارت از سيستمي که اطلاعات فني و حقوقي داراييهاي غير منقول در آن نگهداري و مديريت مي‌شود. اين نوع سيستم ملاک عمل تمامي نهادها و سازمان‌هاي قضايي و ثبتي مي‌باشد.
از نقطه نظر حقوقي کاداستر به دنبال پاسخگويي به چهار سئوال اساسي راجع به اموال غير منقول است. اين سئوال‌ها عبارتند از:
چه کسي؟ اشاره به مالک يا قائم مقام او داشته و به شناسايي قانوني آنها توجه دارد.
چگونه؟ اشاره به شيوه انتقالات ملک و اسباب آن دارد.
کجا؟ اشاره به موقعيت جغرافيايي و حدود اربعه آن از طريق شماره‌هاي اصلي و فرعي ثبتي دارد.
چه مقدار؟ اشاره به کميت و اندازه املاک دارد.
مفهوم حقوقي به لحاظ گستره تعريف “حدنگاري” به مفهوم مضيق و موسع تقسيم مي‌شود:
1ـ2. مفهوم محدود کاداستر
مفهوم محدود کاداستر منصرف به “کاداستر ملکي” است که آنرا از ساير اموال کاداستر ازقبيل کاداستر مالي، کاداستر سياسي، کاداستر زراعي، کاداستر صنعتي، و… متمايز مي‌کند، اين مفهوم از نقشه کاداستر در ماده يک آيين نامه مورد تصريح قرار گرفته است.
در تعريف ماده يک آيين نامه تکيه بر “املاک” به عنوان يکي از داراييهاي غير منقول مي‌باشد اگرچه که در ادامه تعريف به برخي از آثار پيشگيرانه نقشه کاداستر در عرصه قضا نيز اشاره شده است. لذا مشاهده مي‌شود که ساير تقسيمات نقشه کاداستر از قبيل کاداستر ارضي، کاداستر جنگلها، و… مورد توجه مقنن نبوده است، لکن اين اشکال در قانون جامع کاداستر مصوب 12/11/1393 مرتفع گرديده است چنانکه ماده 3 قانون مذکور مقرر مي‌دارد: “سازمان مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون حدنگاري را به نحوي به انجام برساند که موقعيت و حدود کليه املاک و اراضي داخل محدوده مرزهاي جغرافيايي کشور اعم از دولتي و غيردولتي و همچنين موقعيت و حدود کليه کوهها، مراتع، جنگلها، درياها، درياچه ها، تالاب ها، اراضي مستحدث ساحلي، مسيل‌هاي داير و متروکه و جزاير کشور، مشخص و تثبيت شود و امکان بهره برداري از نقشه‌ها و ساير اطلاعات توصيفي و ثبتي کليه املاک و اراضي کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکيت حدنگار در نظام جامع ميسر گردد، به گونه‌اي که هيچ نقطه‌اي از کشور بدون نقشه و اسناد مالکيت حدنگار نباشد. ”
2ـ2. مفهوم گسترده (موسع) کاداستر
نقشه کاداستر در مفهوم گسترده به معناي کاداستر چند منظوره مي‌باشد که کليه دارائيهاي غير منقول يک کشور را در بر مي‌گيرد. در اين مفهوم تمامي نقاط يک کشور از سند مالکيت ديجيتال و نوين برخوردار مي‌باشد و در واقع سيستم جامع اطلاعات زمين به وجود مي‌آيد. سيستم اخير از طريق ارائه داده‌هاي فيزيکي، فضايي، ثبتي و حقوقي، باعث توانمند سازي مکاني شده و عامل بهبود مديريت زمين مي‌شود. مديريت زمين يا زمين داري نيز با توسل بر اطلاعات پايه اي، بستر مناسبي را براي تصميم گيري مديريتي، اقتصادي و عمراني به وجود آورده و باعث آمايش سرزميني مي‌گردد.
در مفهوم گسترده از کاداستر تمامي اراضي، املاک، جنگل ها، مراتع، جاده ها، صنايع و… کدگذاري شده و اطلاعات فني و خوبي هريک از آنها از طريق سامانه الکترونيکي و پايگاه داده‌هاي مکاني هرآن به روز و به هنگام مي‌شود.9 به عبارت دقيقتر هدف از کاداستر ملي شناسنامه دار نمودن دارايي‌هاي غير منقول و هويت بخشي به آنها هست تا از اين طريق نه تنها امکان مديريت کلان مکاني فراهم گردد، بلکه از امکان سودجويي، رانت خواري و… نيز جلوگيري مي‌شود.
ب) مفاهيم مشابه و مرتبط با کاداستر
از آنجايي که حقوق کاداستر از جمله زير شاخه‌هاي حقوق ثبت بوده و موضوعي فرا رشته‌اي با جمع داده‌هاي مربوط به علوم زميني و منابع طبيعي، علوم جغرافيا و زيست محيطي و نهايتا علم حقوق دارد، لذا بجاست تا برخي از مفاهيم مشابه و يا مرتبط با موضوع، به اختصار احصاء و توشيح گردند.
1. مفاهيم مشابه (زيرمجموعه)
مقصود از مفاهيم مشابه کليه مفاهيم داخل در تعريف حقوقي کاداستر و نقشه کاداستر است. اين مفاهيم مشتمل بر مفهوم “لايه‌هاي کاداستر”، “عمليات کاداستر” و “نقشه” است. در زير به تبيين مفاهيم اخير پرداخته خواهد شد.
1ـ1. نقشه
“نقشه عبارت است از تصويري اورتوگونال (اشعه تصوير موازي و قائم از منطقه اي) از زمين که به اندازه معيني کوچک شده (مقياس) و بر يک سطح افقي نشان داده مي‌شود”10 بنابراين تعريف کاشف به عمل مي‌آيد که در نقشه علاوه بر انعکاس مختصات زمين ـ به لحاظ موقع و موضع ـ صفات غير هندسي آن نيز (بنابه ماهيت و هدف از تهيه نقشه) قيد مي‌گردد.
ملاحظه مي‌گردد که سير تحول عينيت نقشه از مرحله آنالوگ سنتي (نقشه‌هاي کاغذي) تا نقشه‌هاي ديجيتالي، که مزيت چند لايه‌اي و چند بعدي را در آنها فراهم آورده است، قابل استناد است. نقشه کاداستر از نوع نقشه‌هاي غالبا ديجيتالي با مقياس بزرگ مي‌باشد، چه اينکه نقشه‌ها از نقطه نظر اندازه به سه قسم “مقياس کوچک”، “مقياس متوسط” و “مقياس بزرگ” تقسيم مي‌شوند و نقشه کاداستر از نوع اخير مي‌باشد.
نقشه‌ها انواع گوناگوني دارند که بنا به هدف و ماهيت شان به نقشه‌هاي نظامي، زمين شناسي، خاک شناسي، گياه شناسي، آب شناسي، تاريخي، آماري، توريستي، شهري و… تقسيم مي‌شوند. لکن نقشه‌هاي کاداستري جزو نقشه‌هاي پيشرفته از نقشه‌هاي ثبتي به شمار مي‌روند.
2ـ1. لايه‌هاي کاداستر
مطابق ماده 3 آيين نامه اجرايي ماده 156 قانون ثبت ـ که برابر قانون جامع کاداستر منسوخ گرديده ـ به مجموعه اطلاعات حقوقي، هندسي و فني نقشه‌هاي کاداستر، لايه‌هاي کاداستر گفته مي ـ شود. لذا لايه‌هاي کاداستر در بردارنده هرگونه اطلاعات ناشي از نقشه‌هاي کاداستري مي‌باشد.
3ـ1. عمليات کاداستر
عمليات کاداستر مشعر بر عمليات فني و نقشه برداري از املاک و داراييهاي غير منقول است، مراحل عمليات فني به قرار زير مي‌باشد.
ـ ايجاد شبکه نقاط نقشه برداري
ـ عکسبرداري هوايي
ـ عمليات اندازه گيري
ـ نقاط کنترل زميني
ـ تبديل عکس به نقشه و تهيه نقشه فتوگرامتري
ـ تهيه نقشه زميني و عمليات تکميل زميني
ـ استخراج اطلاعات ماهيتي و حقوقي املاک
ـ ورود اطلاعات مزبور به کامپيوتر
ـ پلاک گذاري ثبتي
ـ ايجاد لايه عرصه و نهايتا تهيه نقشه کاداستر
2 ـ مفاهيم مرتبط
شماري از مفاهيم که در ارتباط با نقشه کاداستر و مرتبط با حقوق کاداستر مي‌باشند. از جمله اين مفاهيم را مي‌توان عبارات “زمين”، “قطعه زمين”، “سيستم اطلاعات زمين” و ” سيستم اطلاعات جغرافيايي” در نظر گرفت.
1ـ2. زمين
ناحيه‌اي از سطح کره زمين به همراه آب، خاک، سخره ها، معادن، هيدروکربن‌ها و هواي بالاي آن گفته مي‌شود که در معناي آن معادل کلمه انگليسي Earth است و در معناي محدودتر معادل کلمه Land مي‌باشد، فارق از تعريف فوق که رويکرد جغرافيايي و طبيعي دارد، زمين، به لحاظ حقوقي، عبارت است از قسمتي از داراييهاي غير منقول که بدان عرصه نيز اطلاق گرديده و از منظر نوع کاربري به کاربري تجاري، زراعي، مسکوني، اداري، تقسيم شده و از منظر تقسيمات جغرافياي سياسي به زمين شهري و روستايي و از جهت نوع مالکيت به زمين عموم، دولتي و خصوصي تقسيم مي‌شود. زمين از نقطه نظر علوم و شهرسازي نيز ممکن است به منطقه، ناحيه، بلوک و محدوده نيز تقسيم گردد.
2ـ2. قطعه زمين
قطعه زمين از نقطه نظر حقوقي سهم معين و پيوسته‌اي از سطح زمين است که در آن حقوق ملکي و علاقه واحد و يکپارچه وجود داشته باشد. مرز بين قطعات در روي زمين به وسيله تعاريف توصيفي و عمليات نقشه برداري معين مي‌شود، براي کاداستر، قطعه زمين به عنوان يک واحد فضايي مبنا و پايه شناخته شده است. بنابراين قطعه زمين کاداستري ناحيه‌اي از زمين است که هويت کاملا مجزايش توسط حد قانوني، پرداخت ماليات و يا کاربرد آن تعريف مي‌شود.
3ـ2. سيستم اطلاعات جغرافيايي
سيستم اطلاعات جغرافيايي به مجموعه اطلاعات در بردارنده جغرافياي عمومي، سياسي، اقتصادي، طبيعي (زميني) و فرهنگي گويند. چنين سيستم اطلاعاتي با ارائه اطلاعات پايه‌اي به افراد، تجار، سياسيون و غيره، باعث تسهيل در برنامه ريزي و کارآمدي آن مي‌شود. پرواضح است که سيستم اطلاعات جغرافيايي عام‌تر از سيستم اطلاعات زمين است.
4ـ2. سيستم اطلاعات زميني
سيستم اطلاعات زميني نوعي بانک داده‌هاي مکاني به حساب مي‌آيد. در ماده 3 از آيين نامه مسبوق الذکر هدف از ذخيره لايه‌هاي کاداستر را شکل گيري بانک اطلاعات سرزميني بيان نموده است. سيستم اطلاعات زميني در فدراسيون بين المللي نقشه برداري به صورت زير تعريف شده است: “سيستم اطلاعات زميني ابزاري است براي تصميم گيري‌هاي قانوني، مديريتي و اقتصادي و کمکي است براي برنامه ريزي و توسعه که از يک سو شامل پايگاه داده‌هاي حاوي اطلاعات فيزيکي ـ فضايي زمين ـ مرجع براي يک ناحيه مشخص و تعريف شده است و از سوي ديگر تکنيک‌هاي جمع آوري، به هنگام سازي، پردازش و توزيع قانونمند داده‌ها را در برميگيرد. ” مبناي سيستم اطلاعات زمين وجود يک سيستم همگن مرجع فضايي است که کار ارتباط داده‌ها را درون سيستم با ديگر داده‌هاي مربوط به زمين آسانتر مي‌کند. درواقع، به کمک سيستم اطلاعات زميني مي‌توان به مديريت زمين پرداخت. اينکه چه شخص يا نهادي صلاحيت تصميم گيري و برنامه ريزي دارد؟ اينکه نوع کاربري و حدود بهره برداري از زمين به چه شکلي باشد؟ اينکه تغييرات اوليه و ثانويه چگونه بوده و مالک يا مالکين در طول زمان چه شخص يا اشخاصي بوده اند؟ و بسياري از الگوهاي مديريتي و عمراني ديگر در گرو الگوي سيستم اطلاعات زمين است.11 از جمله مزيت‌هاي کاداستر ثبتي به وجود آوردن سيستم اطلاعات زمين است که آن نيز به نوبه خود موجب انضباط در زمين داري کشوري مي‌شود.

گفتار دوم: جرايم ثبتي
فعل يا ترک فعل مجرمانه‌اي که در جريان عمليات ثبتي و يا پس از آن، با نقض قوانين و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب مي‌يابد، تحت عنوان جرايم ثبتي قرارمي گيرند. اين جرايم، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاري که به بار مي‌آورند، جرايم پراهميتي محسوب مي‌شوند. اين جرايم از نظر آثاري ـ مستقيم يا غيرمستقيم ـ که بر جاي مي‌گذارند، توجه خاص تدبيرکنندگان سياست جنايي را مي‌طلبد.
از اين رو، با توجه به اهميت موارد مذکور، جرايم ثبتي که به عنوان گونه‌اي از جرم‌هاي اقتصادي، پديده‌اي نوظهور در سطح ملي و جهاني به شمار مي‌آيند، نه تنها مانع رشد و توسعة جوامع انساني و سلامت روابط اجتماعي و قضايي است، بلکه ارتکاب بزهکاري در اين عرصه از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. از ديگر سو، همانند هر جرم ديگري، دربارة جرايم ثبتي نيز، اقدام‌هاي پيشگيرانه، مؤثرتر و کم هزينه‌تر از اقدامات سرکوبگرانه و کيفري است.
بدين سان، در وهلة نخست، علت شناسي و به عبارت بهتر، شناختن علل و عوامل زمينه ساز ارتکاب اين جرايم، شايان توجه است. آنگاه، در راستاي کاهش يا ريشه کن کردن اين عوامل و تحقق بهداشت حقوق و قضايي در عمل، بايد تدابير و اقداماتي انديشيده شود. استفاده از ابزارهاي کيفري و غيرکيفري در اين زمينه مي‌تواند راهکارهايي در جهت مبارزه با جرايم ثبتي باشد.
ما در اين فصل ابتدا از نظر مفهوم شناسي به بررسي جرايم ثبتي پرداخته و سپس علل و عوامل ارتکاب اين جرايم و نهايتا اقدامات کلي پيشگيرانه در ارتکاب اين دسته از جرايم را بررسي خواهيم نمود.
الف) مفهوم شناسي جرايم ثبتي
تعريف جرم ثبتي، تفاوت جرايم ثبتي و ويژگي هاي جرم ثبتي از جمله مفاهيمي است که در اين مرحله بررسي مي نماييم.
1. تعريف جرم ثبتي
ثبت، فرايندي استمرار يافته در طول زمان و داراي چندين مرحله است. به موازات اين تعدد مراحل، جرايم ثبتي نيز در برهه‌هاي مختلفي از فرايند ثبت، ارتکاب مي‌يابند؛ اما همة آن‌ها در مرتبط بودن با فرايند ثبت، با يکديگر مشترک هستند.
شناخت جرم ثبتي و نيز گونه‌هاي آن، مستلزم تبيين و تعريف جرم يا جرايم ثبتي است تا بتوان بر اساس آن، ارکان و اجزاي تشکيل دهندة اين گونه جرم‌ها را مورد تجزيه و تحليل قرار داد. اما همان گونه که قانونگذار ايراني از جرم ثبتي، تعريفي ارائه نکرده است، در نوشته‌هاي حقوقي مربوط به حقوق ثبت نيز به تعريف اين جرم، اشاره نشده و صرفا به بيان گونه‌هاي آن اکتفا شده است.
تنها يک تعريف از جرايم ثبتي ارائه شده است که بيان مي‌دارد: “جرايم ثبتي اسناد و املاک، فعل يا ترک فعلي است که در قوانين و مقررات موضوعة کشور پيرامون ثبت اسناد و املاک، به عنوان جرم محسوب و براي آن مجازات تعيين شده است”12
اگرچه نمي‌توان مدعي نادرستي اين تعريف شد، اما بايد گفت که تعريف مزبور، بسيار کلي است؛ به طوري که تصوير روشن و دقيقي در ذهن مخاطب نسبت به جرم ثبتي ايجاد نمي‌کند. از اين رو، با عنايت و توجه به ويژگي‌ها و نيز گونه‌هاي جرم ثبتي مي‌توان، آن را اين گونه تعريف کرد: ” فعل يا ترک فعل مجرمانه‌اي است که در جريان عمليات ثبتي و يا پس از آن، با نقض قوانين و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب مي‌يابد”.
2. تفاوت جرايم ثبتي و تخلفات ثبتي
تخلفات ثبتي داراي ماهيتي متفاوت با جرايم ثبتي هستند و از لحاظ مرجع رسيدگي و پاسخ يا واکنش نسبت به آن نيز کاملا با هم متفاوت هستند.
اين تخلفات به جز يک مورد و آن هم صدور سند مالکيت معارض که توسط کارکنان ثبت اسناد و املاک ارتکاب مييابد، ساير تخلفات مورد بحث توسط صنف مشخص يعني سردفتران و دفترياران دفاتر اسناد رسمي ارتکاب مييابند در حالي که جرايم ثبتي توسط سردفتران و کارکنان دفاتر اسناد رسمي امکان پذير است.
برخي از تخلفات ثبتي عبارتند از: تخلفات مربوط به اداره دفترخانه مانند غيبت غير مجاز و تمرد از دستورات مقامات مافوق و ثبت سند خارج از حوزه فعاليت و مأموريت دفاتر اسناد رسمي و…13
3. ويژگي هاي جرايم ثبتي
برخي از مهم‌ترين ويژگي‌هاي جرايم ثبتي در اين بند مورد اشاره قرار مي‌گيرند14
در نظام تقنيني کيفري ايران، جرايمي که رفتار مادي مرتکب آن‌ها متشکل از ترک فعل باشد، به ندرت به چشم مي‌خورد و اصولا قانونگذار ايراني تمايل چندا ني به جرم انگاري ترک فعل از خود نشان نمي‌دهد، اما در زمينة جرايم ثبتي، ترک فعل‌هاي چندي وجود دارد که قانونگذار اقدام به جرم انگاري آنها کرده است.
خصوصيت مرتکب در بسياري از جرايم داراي اهميت است. با اين توضيح که معمولا مستخدمان و کارکنان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمي يا متولي اوقاف مرتکب جرم ثبتي ميشوند.
در بسياري از جرايم زيرمجموعة اين عنوان، جنبة خصوصي جرم غلبه داده شده است و به عبارت ديگر، جرم قابل گذشت اعلام شده است. حتي در مواردي که طبع جرم چنين اقتضايي ندارد. براي نمونه، در مواد 105 به بعد قانون ثبت، تقاضاي ثبت ملک در حکم کلاهبرداري تلقي شده است، اما بر خلاف جرم کلاهبرداري که غيرقابل گذشت است، مادة 111 قانون ثبت، ثبت ملک غير را داخل در جرايم قابل گذشت دانسته است.
ب) انواع جرايم ثبتي
قانون گذار ايران براي جرايم ثبتي انواع و مصاديق مختلفي را مشخص کرده است که اين جرايم بدين شرح است:
1. جرايم ثبتي خاص
جرم‌هايي هستند که هويت مستقلي به آن‌ها داده شده است و در مادة قانوني مربوط، علاوه بر جرم انگاري، مجازات آن نيز رأسا و بدون احاله به مادة قانوني يا عنوان مجرمانة ديگر تعيين شده است. اين جرم‌ها عبارتند از:
ـ اقدام مستدعي ثبت ملک با مفلس قلمداد کردن خود به منظور فرار از اداي حق طرفي که دادگاه صالح رأي به نفع او صادر کرده است.15
ـ معاملة معارض16
ـ امتناع سردفتر يا دفتريار معذور از خدمت دفترخانة اسناد رسمي از تحويل مدارک مربوطه به مرجع تعيين شده توسط ادارة ثبت محل17
ـ انجام معامله با سند مالکيت معارض18
2. جرايم ثبتي در حکم جعل، خيانت در امانت و کلاهبرداري
جرايم ثبتي در حکم جعل، خيانت در امانت و کلاهبرداي نيز به زير مجموعه هايي تقسيم مي شوند:
1ـ2. جرايم ثبتي در حکم جعل
جرايمي هستند که گرچه تعريف جرم ثبتي بر آن‌ها صادق است، اما مجازات آ نها در مادة قانوني مربوطه تعيين نشده است، بلکه در حکم جعل قلمداد شده اند. از اين رو، براي تعيين مجازات آنها بايد به مواد قانوني مربوط به جعل مراجعه کرد. اين جرم‌ها عبارتند از:
ـ جرايم مستخدمان و اجزاي ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمي19
ـ صدور گواهي خلاف واقع از سوي مستخدمان و اجزاي ثبت اسناد و املاک20
2ـ2. جرايم ثبتي در حکم خيانت در امانت
در اين دسته، جرم ثبتي‌اي قرار مي‌گيرد که قرابت ساختاري زيادي با جرم خيانت در امانت دارد و از اين رو، قانونگذار از تعيين مجازات مستقل براي آن خودداري کرده و آن را در حکم خيانت در امانت قرار داده است. اين جرم عبارت است از:
ـ ” تباني متولي يا نماينده اوقاف با متقاضيان ثبت املاک وقف و حبس



قیمت: تومان


دیدگاهتان را بنویسید